DSR 이란? LTV, DTI 부동산 대출 용어 정리

내집마련이나 주택담보대출등에 대해 알아볼때 자격 조건에는 다양한 부동산 대출 규제에 대한 용어들이 많은데요 DSR이란 무엇인지 DTI, LTV등 용어에 대해 명확한 개념을 알아보도록 하겠습니다. 주택 구매를 원하는 매수자 입장에서는 이러한 대출 규제가 불필요하게 느껴질 수 있습니다.

 

그러나 정부와 금융 당국의 입장에서는 필수적인 조치라고 할 수 있습니다. 왜 이런 규제가 필요한 것일까요? 세부 내용을 설명하기 전에, 왜 규제가 필요한지를 이해하는 것이 중요합니다.

 

부동산 대출 규제는 왜 생긴 것일까요?

 

사진출처:KB Think, 한국금융신문 DSR DTI LTV

 

정부는 주택담보대출 비율, 즉 LTV를 조정하면서 대출을 제공합니다. 시장이 상승할 때는 LTV를 낮추고, 하락 시기 끝에서는 대출 규제를 완화하여 안정적인 가격을 유지하려는 것입니다. 이는 단순한 부양책이나 규제책의 목적뿐만 아니라, 대출 부실화를 막기 위한 중요한 조치입니다. 많은 분들이 규제가 시시각각 변하는 것을 따라잡으려고 노력하지만, 사실은 시장이 규제를 형성한다는 점에서 오해가 생깁니다. 특히 현재처럼 변동성이 큰 시장에서는 변화하는 규제보다는 큰 틀에서의 이해를 바탕으로 시장 변화에 빠르게 대응하는 것이 중요합니다.

 

 

그렇다면 LTV는 무엇일까요?

 

LTV는 Loan to Value Ratio의 약자로, 주택의 평가 가치에 대한 대출 금액의 비율을 말합니다. 쉽게 말해, 주택 매매가 대비 대출액을 의미합니다. 예를 들어, 10억 원짜리 아파트의 LTV가 70%라면 7억 원을 대출받을 수 있으며, 60%라면 6억 원을 받을 수 있습니다. 결국, 자기 자본금이 각각 3억 원과 4억 원 필요하게 됩니다. LTV는 대출 가능한 금액을 주택 담보물의 가치로 나눈 후 100을 곱한 비율입니다. 이는 담보를 기준으로 하는 대출로, 보통 미래 소득을 기준으로 하는 신용대출보다 이자율이 낮고 조건이 좋습니다. 특히 주택은 가장 가치 있는 담보로 인정받기 때문에 금융기관도 최고의 조건으로 대출해주고 싶어합니다. 따라서 정부가 철저히 관리하는 상품이기도 합니다.

 

DTI에 대해 알아보자

 

DTI는 Debt to Income의 약자로, 소득에서 원금과 이자 상환에 사용되는 비율을 의미합니다. DTI가 40%이고 연소득이 1억 원이면, 연간 4천만 원을 상환하는 데 사용할 수 있습니다. 이는 해당 금액만큼 대출을 받을 수 있다는 의미입니다. DTI는 모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자)과 기타 대출 이자를 연소득으로 나눈 비율입니다.

 

DSR 이란 무엇일까요?

 

출처 : 한국 금융신문 DSR 이란

 

DSR 이란? 총대출 상환액이 연 소득에서 차지하는 비중으로, 대출 상환 능력을 판단하기 위해 마련된 지표입니다. 예를 들어, DSR이 30%라면 연간 소득 1억 원 중에 3천만 원이 대출 상환액으로 책정됩니다.

 

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DSR은 모든 주택담보대출과 기타 부채의 연간 총상환액을 연소득으로 나눈 비율로 계산됩니다. DTI와 유사하지만, DSR은 주택담보 외 기타 대출까지 포함하여 원금과 이자 상환액을 기준으로 합니다. 따라서 DSR 기준으로 대출하면 더 보수적으로, 즉 적은 금액의 대출이 가능합니다.

 

 

대환대출 이란? 핵심 조건 6가지

 

LTV는 담보물 가치를, DTI와 DSR은 소득과 상환액을 기준으로 합니다. 복수의 규제가 병행될 경우, 어느 한쪽에서 미달되면 모든 조건을 충족해야 대출이 승인됩니다. 현재의 부동산 시장 상황에서는 금융기관별 조건을 확인해야 하며, DSR 규제에 예외가 있거나 실제 소득과 대출 서류상의 소득 차이가 있을 수도 있습니다. 특히 개인사업자나 법인사업자의 경우, 회계 방식에 따라 소득 차이가 발생할 수 있습니다.